Auslöser war die Klage eines Steuerzahlers. „Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt.“ Mit dieser Begründung hat der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts die Vorschriften für verfassungswidrig erklärt.

Nach dem durch den Bund im Dezember 2019 verabschiedeten Gesetz erfolgt die Bewertung für Zwecke der Grundsteuer – soweit es sich nicht um Land- und Forstwirtschaftliches Vermögen handelt – nach einem wertabhängigen Modell in Form eines Ertrags- und Sachwertverfahrens. Diese Regelung wurde während des Gesetzgebungsverfahrens lange diskutiert, so dass der Bund am Ende den Bundesländern die Möglichkeit eingeräumt hat von diesem Modell abweichen zu können, da die Grundsteuer den Städten und Kommunen der jeweiligen Länder zusteht. Während sich im Norden die Bundesländer Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern und Bremen für die Ermittlung nach der Regelung des Bundes entschieden haben, gibt es in den Bundesländern Hamburg und Niedersachsen wie auch in Bayern, Hessen und Baden-Württemberg eine Regelung nach Landesrecht. Das verdeutlicht die Komplexität, da Eigentümer von Immobilien in mehreren dieser Bundesländer den für das jeweilige Objekt zu ermittelnden Grundstückswert nach unterschiedlichen Regelungen ermitteln müssen.

Mit öffentlicher Bekanntmachung des Bundesfinanzministeriums der Finanzen vom 30. März 2022 wurde alle Eigentümer von Immobilieneinheiten aufgefordert eine Steuererklärung für jedes in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke bis zum 31. Januar 2023 in elektronischer Form abzugeben.

Im Bundesmodell (gilt für Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern und Bremen, im Norden aber nicht für HH und Niedersachsen) gibt es bei der Bewertung Unterschiede für

• unbebaute Grundstücke (Bestimmung des Wertes anhand der Fläche und der Bodenrichtwerte, die vom entsprechenden Gutachterausschuss ermittelt werden)
• bebaute (Wohn-)Grundstücke (Bestimmung des Wertes nach einem typisierenden vereinfachten Ertragswertverfahren mit Einbeziehung einer von Lage und Alter abhängigen fiktiven Nettokaltmiete und dem aktuellem Bodenrichtwert)
• bebaute Nichtwohngrundstücke insbesondere gewerblich genutzte Grundstücke, die keine Wohnungen sind (Bestimmung im Sachwertverfahren durch Einbeziehung des aktuellen Bodenrichtwertes und Gebäudesachwertes unter Berücksichtigung von Alter und Normalherstellungskosten für diese Art von Gebäuden)

Alle erforderlichen Angaben und Informationen, aus denen sich am Ende der für die Grundsteuer zu ermittelnde Grundstückswert ergibt, sind in der entsprechenden Steuererklärung für jede einzelne wirtschaftliche Einheit zu berücksichtigen, damit das Finanzamt den Grundstückswert sowie den Steuermessbetrag für Zwecke der Grundsteuer auf den 1. Januar 2022 festsetzen kann.

Die Verpflichtung zur Abgabe einer Steuererklärung sowie Ermittlung des Grundstückswertes ergibt sich für jede Immobilie bzw. für jede wirtschaftliche Einheit. Maßgebend ist dabei der rechtliche Zuschnitt im Grundbuch: ein Besitzer eines Mehrfamilienhauses von fünf Wohneinheiten kann demnach eine wirtschaftliche Einheit Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen haben, oder auf Grund von Teileigentum fünf wirtschaftliche Einheiten, für die jeweils eine eigene Steuererklärung abzugeben ist. In der Regel ergibt sich dies aus den bisherigen Bescheiden über den Einheitswert bzw. die Grundsteuer für die jeweilige wirtschaftliche Einheit.

Die Abgabe bis Ende Oktober 2022 ist ein sehr kleines Zeitfenster und aktuell stellt die Finanzverwaltung keine Fristverlängerungen in Aussicht. Daher besteht jetzt Handlungsbedarf für jeden Besitzer einer Immobilie.

Jeder Eigentümer hat die Möglichkeit wie bei anderen Steuererklärungen die Abgabe ab Juli 2022 über die Online-Plattform ELSTER www.elster.de vorzunehmen, wenn er dafür zuvor einen entsprechenden Zugang beantragt hat.

Selbstverständlich unterstützen auch wir Sie gerne bei der Erstellung der Steuererklärung Ihrer Immobilie.

Damit wir die Steuererklärung(en) für Ihr(e) Immobilie(n) können, benötigen wir die zuvor beschriebenen Angaben zu jeder Immobilie. Um Ihnen die Zusammenstellung zu vereinfachen, finden Sie im Bereich DOKUMENTE verschiedene Anlagen, die Sie elektronisch und auf Wunsch auch handschriftlich ausfüllen können. Neben der Anlage 1 zu den Eigentumsverhältnissen benötigen wir für jede Immobilie die entsprechende Anlage 2, 3 oder 4. Auch wenn Sie Erläuterungen im Bereich DOKUMENTE finden, möchten wir Ihnen kurz den Zweck der Anlagen beschreiben:

Anlage 1
ist für die Angaben zu den Eigentümern der Immobilie erforderlich; bei Grundstücksgemeinschaften oder Personengesellschaften, die Eigentümer der Immobilie sind, benötigen wir die Angaben für jeden Gesellschafter
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Anlage 2
ist nur für unbebaute Grundstücke zu verwenden
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Anlage 3
ist nur für ein Einfamilien-, Zweifamilienhaus oder Wohnungseigentum (inklusive Mehrfamilienhäuser) zu verwenden
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Anlage 4
ist für Nicht-Wohngrundstücke zu verwenden; hierbei handelt es sich insbesondere um gewerbliche wie auch gemischt genutzte Immobilien, bei denen es sich nicht ausschließlich um eine Wohnimmobilie handelt, benötigen wir für die Erstellung der Erklärung die in Anlage 4 zusammengestellten Angaben
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Da die Höhe des sich auf Basis der Steuererklärung ergebenden Grundstückswertes nicht bekannt ist, kann das sich hierfür ergebende Honorar nicht vorab ermittelt werden. Wir haben Ihnen daher beispielhaft den Rahmen nach der StBVV dargestellt:

Der zur Verfügung stehende Gebührenrahmen liegt für jede Immobilie zwischen 1/20 und 9/20 der vollen Gebühr. Beispielhaft haben wir dies in der Übersicht zuvor für einige Grundstückswerte dargestellt. Wir gehen davon aus, dass die Gebühr für die Erstellung der Steuererklärungen für Wohnungseigentum in der Regel zwischen 2/20 und 5/20, d.h. zwischen € 250 und € 600 (zzgl. 19% Umsatzsteuer) liegen wird.

Bei Nichtwohngrundstücken, d.h. insbesondere gewerblichen Immobilien werden sowohl der Grundstückswert als auch der Zeitaufwand durch eine Mehrzahl von unterschiedlichen Gebäuden, Hallen etc. auf demselben Grundstück den Gebührenrahmen beeinflussen. In der Regel wird die Gebühr für diese Art von Grundstücken sich zwischen rd. € 500 und € 1.500 (zzgl. 19% Umsatzsteuer) bewegen.

Für Bundesländer (wie z. B. Hamburg), in denen auf Grund der anderen Bemessungsgrundlage kein Grundsteuerwert ermittelt wird, gilt abweichend ein fiktiver Grundsteuerwert als Bemessungsgrundlage, der ausgehend vom Grundsteuermeßbetrag gesondert ermittelt wird.

Neben Angaben zu den Eigentumsverhältnissen (Anlage 1) sowie der passenden Anlage 2, 3 oder 4 je Immobilie benötigen wir eine Auftragsbestätigung und eine Vollmacht (sofern keine Mandatsvergütung mit PAPE+RAHN besteht). Bitte fügen Sie auch diese Ihren Unterlagen bei, wenn Sie uns beauftragen möchten.

Nachfolgend nochmal alle Unterlagen:

Anlage 1
ist für die Angaben zu den Eigentümern der Immobilie erforderlich; bei Grundstücksgemeinschaften oder Personengesellschaften, die Eigentümer der Immobilie sind, benötigen wir die Angaben für jeden Gesellschafter
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Anlage 2
ist nur für unbebaute Grundstücke zu verwenden
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Anlage 3
ist nur für ein Einfamilien-, Zweifamilienhaus oder Wohnungseigentum (inklusive Mehrfamilienhäuser) zu verwenden
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Anlage 4
ist für Nicht-Wohngrundstücke zu verwenden; hierbei handelt es sich insbesondere um gewerbliche wie auch gemischt genutzte Immobilien, bei denen es sich nicht ausschließlich um eine Wohnimmobilie handelt, benötigen wir für die Erstellung der Erklärung die in Anlage 4 zusammengestellten Angaben
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Auftragsbestätigung
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Vollmacht
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Allgemeine Auftragsbedingungen
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Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärung
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Information Schleswig-Holstein
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Information Hamburg
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Artikel Haus- und Grund
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Wir hoffen Sie damit ausreichend informiert zu haben, um uns für die Erstellung der Erklärung(en) die erforderlichen Informationen zusammenstellen zu können. Sollte Sie Fragen haben, senden Sie uns gerne eine Mail an grundsteuer@pape-rahn.de oder rufen Sie uns an.